Quem acompanha o mercado de terrenos sabe que, desde que teve início o aquecimento da economia (de 2008 a 2013) surgiu uma escalada no valor desses espaços. Com isso, grandes terrenos trouxeram um novo dilema aos investidores, que precisavam encontrar soluções para viabilizar novos empreendimentos com altos valores e, ao mesmo tempo, torná-los rentáveis.
Apenas em São Paulo, o Plano Diretor Estratégico (PDE) de 2014 e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de 2016 abordam o desenvolvimento dos novos empreendimentos em regiões próximas às estações de metrô e trem. Neste cenário, os Strip Malls surgem como alternativa, mas como arcar com os altos valores cobrados pelos terrenos? Resposta: com projetos no conceito multiuso.
“Esses altos valores de terrenos, somados à nova realidade da redução dos aluguéis praticados pelas redes varejistas, têm dificultado o desenvolvimento de Strip Malls nas capitais, ao menos comparando com o ritmo com que vinham sendo implementados”, explica Marcos Saad, sócio da MEC Malls, que faz a concepção e gestão de Strip Malls.
Segundo ele, os projetos multiuso, caracterizados pelos empreendimentos compostos por centros comerciais (strip malls, power centers e shopping centers) e torres (residencial, escritório e hotel), têm sido uma alternativa inteligente para “fechar a conta”. Assim, é possível gerar taxas de retorno mais atraentes para empreendedores e investidores, melhores resultados para os varejistas e melhores serviços para os usuários/consumidores. Além disso, os empreendimentos se beneficiam da existência de parte de seu público consumidor no mesmo local.
Saad explica que os focos dos negócios da MEC Malls estão sendo as cidades de médio porte que comportam este modelo no Estado de São Paulo. “Temos desenvolvido o masterplan em terrenos de 20.000 m2 a 30.000 m2, que permitam uma implantação modular ao longo de alguns anos, de acordo com a demanda que o mercado venha a apresentar”, completa o executivo, também presidente da ABMalls (Associação Brasileira de Strip Malls).
Essa adaptação no modelo de negócios traz alguns benefícios, incluindo:
– Maior aproveitamento do potencial construtivo do terreno;
– Geração de tráfego e alavancagem nas vendas;
– Incremento nas receitas indiretas;
– Maior “blindagem” da concorrência.
Um exemplo de conceito multiuso citado por Saad é o Villa Multimall, empreendimento localizado na região de Santa Bárbara d’Oeste e Americana, no interior de São Paulo, que conta com Strip Mall, escola, salas de cinema, academia, hotel e torres residenciais.
“É essencial que o mix deste modelo seja fiel aos segmentos de conveniência, serviços, alimentação e entretenimento, de forma a atender ao mesmo público de um shopping center convencional em outro momento de consumo, sem o intuito de concorrer com ele”, completa Saad, que enfatiza a necessidade de contar com uma empresa com know-how para viabilizar esse tipo de negócio, além de assessoria jurídica para evitar conflitos em um empreendimento desse porte.